Taxer les propriétaires ou défiscaliser les locataires ?

LE CERCLE/POINT DE VUE - Afin de réduire les écarts de fiscalité avec les locataires, l’OFCE propose de taxer la résidence principale des propriétaires.

Comment tenir compte des fluctuations de prix dans la mesure des richesses ? La maison de 5.000 mètres carrés de Michael Jordan à Chicago, mise en vente à 29 millions de dollars, était toujours sur le marché quatre ans plus tard. Elle serait maintenant proposée à 15 millions «seulement». De façon moins anecdotique, comment gérer les inégalités de patrimoine entre ménages, entre générations, entre « dynasties » quand les prix du logement ont tellement augmenté en France ?

Une note récente de l'OFCE sur la fiscalité des hauts patrimoines apporte des éclairages. Une des mesures proposées consiste à taxer les propriétaires de leur résidence principale. Cette mesure, déjà avancée à plusieurs reprises, notamment en 2013 par le Conseil d'analyse économique (Patrick Artus, Antoine Bozio et Cecilia García-Peñalosa), part d'une idée simple : un propriétaire ayant remboursé ses emprunts a accumulé un patrimoine qui n'est presque plus soumis à imposition (hormis une taxe foncière peu réévaluée au fil des décennies). A contrario, un locataire n'ayant pas acquis sa résidence, à revenus et consommation égaux, n'aura généré qu'une épargne financière nettement plus fiscalisée. De plus, l'accession à la propriété diminue fortement la mobilité géographique, alors qu'il conviendrait de l'encourager.

Revaloriser la taxe foncière

Afin de réduire les écarts de fiscalité, on pourrait simplement revaloriser la taxe foncière des propriétaires. La taxe serait fonction du prix de marché de l'immobilier, lui-même estimé sur la base des transactions observées. On en déduirait la valeur du patrimoine, éventuellement nette des emprunts restants à payer, pour calculer l'assiette de la taxe. La valeur du patrimoine immobilier peut cependant fluctuer et notamment augmenter plus vite que les loyers. C'est ce qui se produit depuis 1996 malgré un ralentissement récent.