Expulsions locatives : la procédure se durcit

Les récentes déclarations de la ministre du Logement, Sylvia Pinel, vont rendre la procédure d'expulsion d'un locataire en situation d'impayés encore plus difficile.

À l'occasion de la fin de la trêve hivernale il y a presque un mois (31 mars), la ministre du Logement, Sylvia Pinel, a annoncé des mesures pour renforcer la prévention des expulsions locatives. Elles visent à accroître les droits des locataires et pourraient rendre l'expulsion d'un locataire en situation d'impayés encore plus compliquée.

De nouveaux freins

De nouvelles mesures de protection du locataire défaillant devraient ainsi être instaurées, même si les annonces demeurent encore assez imprécises et que les décrets ne seront publiés qu'à la rentrée. Tout d'abord, en cas d'impayés de loyers, « les aides personnalisées au logement seront maintenues pour les allocataires de bonne foi ». Ensuite, aucune procédure d'expulsion ne pourra être menée sans que chaque dossier ait été examiné par une des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) - qui existent depuis 2009. La ministre a aussi annoncé le lancement d'un appel à projets visant à créer des « logements très sociaux, à des niveaux de loyer et de charges inférieurs à ceux pratiqués dans le parc social, afin d'aider les ménages cumulant des difficultés financières et sociales à se loger ».

Pour Jean-François Buet, président de la Fnaim, « ces déclarations sont globalement positives, mais restent très floues, notamment concernant la définition exacte de ces logements très sociaux ou la signification de la bonne foi d'un locataire. Il faut, également, se méfier des effets d'annonce qui peuvent se révéler très négatifs pour les propriétaires », souligne-t-il. Aujourd'hui, 25 % des bailleurs français ne sont pas imposables à l'impôt sur le revenu, selon les chiffres de la Fnaim. Les loyers qu'ils perçoivent constituent, donc, dans certains cas un complément de revenu absolument nécessaire pour eux et un impayé peut les mettre en grande difficulté.

La procédure à suivre

Pour éviter que la situation ne dégénère, le bailleur doit prendre en main la situation très rapidement, lorsque le locataire ne paie plus son loyer. Et ne pas négliger les formes. Il doit dans un premier temps lui adresser une lettre simple puis recommandée de mise en demeure de payer, et enfin, s'il souhaite faire jouer la clause résolutoire, un commandement de payer par acte d'huissier. Le locataire a alors un délai de deux mois pour verser la somme due. Il peut, cependant, demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile. Il peut également demander une aide du Fonds de solidarité logement (FSL).

Lorsque le délai est écoulé, le propriétaire peut saisir en référé le tribunal d'instance afin de demander au juge de prononcer la condamnation au paiement des sommes dues et éventuellement une mesure d'expulsion à l'encontre du locataire. Le juge décidera de prononcer ou non cette mesure au regard de la situation du locataire et des moyens dont celui-ci dispose pour rembourser sa dette.

Si le juge prononce une mesure d'expulsion du locataire, le propriétaire doit adresser par huissier au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour s'exécuter. Mais le locataire peut parfois bénéficier d'une prolongation du délai s'il en fait la demande auprès du tribunal de grande instance (TGI).

La procédure d'expulsion est mise en oeuvre par un huissier de justice. Si le locataire refuse de lui ouvrir la porte ou est absent, l'huissier peut faire appel aux forces de police ou de gendarmerie. La procédure pouvant conduire jusqu'à l'expulsion du locataire est complexe, longue - entre un an et deux ans - et éprouvante des deux côtés. Elle se révèle, en plus, très coûteuse pour le bailleur : il lui faudra débourser au final jusqu'à 3.000 euros de frais d'huissier et entre 1.500 et 2.000 euros de frais d'avocats en plus, sachant que les chances de récupérer les loyers impayés sont très minces, notamment sans assurance (lire ci-dessous) côté propriétaire ou en cas d'insolvabilité du locataire.

Eviter d'en arriver là

La gestion des impayés le plus en amont possible reste la clef pour prévenir les complications. Si cet objectif n'est pas nouveau, Sylvia Pinel a annoncé à cet effet l'adoption par décret d'ici à cet été d'une « charte de prévention des expulsions visant notamment à traiter les impayés plus en amont ».

Lors du premier impayé, les deux premiers mois sont décisifs. Pour Jean-François Buet, « c'est le moment où le propriétaire et le locataire doivent à tout prix garder un lien et trouver une solution. Le propriétaire peut choisir, par exemple, d'étaler la dette. Le locataire, de son côté, peut chercher des aides complémentaires ou envisager de déménager dans un logement plus adapté à ses revenus. Passé le troisième mois, le locataire sait qu'il ne pourra plus rembourser les trois mois de loyers et l'engrenage négatif se met en place », prévient-il. La solution amiable est de loin la plus satisfaisante. Si, malgré vos tentatives de médiation, vous n'aboutissez pas, il faudra alors envisager une procédure judiciaire.

Hélène Dupuy, Les Echos

Les clefs d'une bonne assurance

Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) dans le cadre d'une assurance, collective ou individuelle, coûte de 2,5 à 4 % du montant du loyer (déductible des revenus fonciers), mais peut être utile.
Pensez à souscrire à l'option « dégradation du bien ».
Vérifiez le plafond d'indemnisation, qui diffère selon les acteurs.
Gardez au moins trois à quatre mois de loyers en réserve, car ces assurances mettent souvent plusieurs mois avant de déclencher les remboursements.

Le chiffre de la semaine

+ 0,15 % INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS

Au 1^er trimestre 2015, l'indice de référence des loyers (IRL), publié par l'Insee, s'élève à 125,19, soit une augmentation annuelle de 0,15 % sur un an. Cet indice fixe les plafonds de hausse annuelle des loyers que les propriétaires peuvent exiger de leurs locataires quand le bail comporte une clause de révision annuelle. Il s'applique aux baux d'habitation de logements, meublés ou non.

Source : Lesechos.fr via Maître Confucius

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